logo

Persbericht: Uitgerekend wonen

28 oktober 2009

Mogelijke gevolgen wijziging huursubsidie en hypotheekrenteaftrek onderzocht

  • Er is regelmatig discussie over het financiële overheidsbeleid rond het wonen. Het SCP heeft onderzoek verricht naar de mogelijke consequenties van beleidswijzigingen voor Nederlandse huishoudens. Daarvoor is een model opgesteld waarmee kan worden ingeschat of huishoudens op de langere termijn hun woonsituatie zouden willen aanpassen aan de nieuwe financiële omstandigheden.

  • In 2002 ontvingen huishoudens ruim € 9 miljard via de hypotheekrenteaftrek (€ 7,6 miljard) en de huursubsidie (€ 1,5 miljard) van de overheid. Aan de andere kant betaalden ze aan de overheid ongeveer € 6 miljard via de bijtelling eigenwoningforfait, de overdrachtsbelasting (bij aankoop van een bestaande woning) en de onroerendezaakbelasting.

  • Per saldo ontvangen huishoudens jaarlijks circa € 3 miljard van de overheid voor wonen. Maar er zijn grote individuele verschillen, afhankelijk van inkomen en woonsituatie.

  • Ruim de helft van alle huishoudens (3,5 miljoen) is eigenaar van de woning. De meeste van hen hebben voordeel van de fiscale regelingen. Gemiddeld gaat het netto om € 1.500 per jaar.

  • Van de 3 miljoen hurende huishoudens, veelal de lagere inkomens, ontvangt een derde deel huursubsidie. Gemiddeld bedraagt de huursubsidie op jaarbasis € 1.500.

Voor de huursubsidie en de fiscale regelingen rond de eigen woning heeft het SCP vijf beleidswijzigingen doorgerekend. Twee daarvan zijn reeds ingevoerd, drie andere zijn regelmatig in discussie. Op dit moment bestaan er bij de overheid geen concrete plannen voor invoering van één van deze drie opties.

Reeds ingevoerde beleidswijzigingen
  • De verlaging van de huursubsidie met € 12 per maand (met ingang van 1 juli 2004) had vooral gevolgen voor de laagste inkomens, waaronder veel 65-plussers, alleenstaande vrouwen en éénoudergezinnen. Zij passen hun woonsituatie op de langere termijn echter nauwelijks aan.

  • De beperking van de belastingbijtelling voor (bijna) afbetaalde eigen woningen (Wet Hillen) biedt sinds 1 januari 2005 aan een vijfde van de huiseigenaren een bescheiden voordeel. Dit zijn vooral ouderen en lagere inkomens.

Enkele mogelijke beleidswijzigingen
  • Het invoeren van marktconforme huren zou voor tweederde van de huurders een huurverhoging inhouden. Zij moeten dan in plaats van 19% gemiddeld 30% van hun inkomen aan wonen besteden. Op termijn zou een deel van hen waarschijnlijk veel kleiner willen gaan wonen.

  • Een beperking van de fiscale regelingen voor huiseigenaren (verrekening via uitsluitend het laagste tarief van de inkomstenbelasting) leidt er op korte termijn toe dat eigenaren gemiddeld 1% van hun inkomen meer kwijt zijn aan het wonen.

  • Het geheel afschaffen van de fiscale regelingen voor huiseigenaren in ruil voor een algemene belastingverlaging leidt met name voor hoge inkomens tot een stijging van de woonkosten. Deze stijging is op de korte termijn gemiddeld 2% van het inkomen. Dit leidt echter op termijn waarschijnlijk niet tot een daling van het eigenwoningbezit.

Dit zijn enkele conclusies uit de SCP-publicatie Uitgerekend wonen. Een model voor de vraag van huishoudens naar wonen en de gevolgen van beleidswijzigingen die op woensdag 1 februari jl. is verschenen. In het rapport gaan drs. Michiel Ras, dr. Evelien Eggink, dr. Edwin van Gameren en drs. Ingrid Ooms nader in op feitelijke en mogelijke wijzigingen in enkele financiële regelingen van de overheid op het gebied van de volkshuisvesting. De 'mogelijke wijzigingen' vormen geen onderdeel van het huidige beleid, maar staan wel regelmatig ter discussie.

Het onderzoek is op eigen initiatief verricht en gaat in op de globale gevolgen voor groepen huishoudens. Er wordt niet naar individuele gevallen gekeken.

De beleidswijzigingen hebben gevolgen voor de kosten die huishoudens maken voor het wonen. Ook wordt gekeken of huishoudens op termijn groter of kleiner willen gaan wonen. Om deze reacties te kunnen inschatten is een model ontwikkeld dat de relaties beschrijft tussen de woonsituatie van de verschillende huishoudens en de financiële regelingen.


Andere woningen, andere regelingen

De koop- en de huurmarkt zijn verschillende sectoren. Ruim de helft (54%) van alle woningen in Nederland is een koopwoning. Koopwoningen zijn vaak groter dan huurwoningen en worden in het algemeen ook bewoond door de hogere inkomensgroepen. Van de koopwoningen is bijna een kwart vrijstaand (bij huurwoningen is dit een paar procent), heeft bijna 90% een tuin (bij huurwoningen 55%), heeft de meerderheid vijf of zes kamers (bij huurwoningen meestal hooguit vier) en is de oppervlakte van de kamer gemiddeld zeven vierkante meter groter dan die van huurwoningen.

Ook de financiële regelingen lopen uiteen. In deze studie zijn de hypotheekrenteaftrek, de bijtelling eigenwoningforfait en de huursubsidie onderzocht. Andere instrumenten (zoals de onroerendezaakbelasting en de overdrachtsbelasting) bleven buiten beschouwing.

Van de huisbezitters heeft 87% een hypotheek. Via de hypotheekrenteaftrek (verminderd met de bijtelling eigenwoningforfait) ontvangen huiseigenaren gemiddeld ongeveer € 1.500 per jaar van de overheid. Dit is het gecombineerde effect van de hypotheekrenteaftrek (een voordeel voor de eigenaar) en het eigenwoningforfait (een nadeel). Een derde van de huurders ontvangt huursubsidie. Ook zij ontvangen gemiddeld € 1.500. De huursubsidie komt vooral ten goede aan de huurders met de laagste inkomens.


Beleidswijzigingen en gevolgen

Voor dit rapport is een selectie gemaakt van beleidswijzigingen rondom het wonen. De gevolgen hiervan voor de woonkosten van huishoudens en de kosten voor de overheid zijn onderzocht. Op de langere termijn zullen huishoudens rekening houden met beleidswijzigingen die belangrijke kostenveranderingen tot gevolg hebben. Zo zullen zij, bijvoorbeeld bij hun eerstvolgende verhuizing, groter of beter willen wonen als de financiële regelingen gunstiger zijn geworden. Ook kan de afweging tussen kopen en huren dan anders uitvallen. In hoeverre huishoudens op termijn inderdaad anders zouden willen wonen, is ook ingeschat. Geen rekening is gehouden met mogelijke veranderingen in het aanbod ten gevolge van de beleidswijzigingen.


Twee reeds ingevoerde wijzigingen zijn onderzocht:

  • verlaging van de huursubsidie

  • beperking van het eigenwoningforfait voor (bijna) afbetaalde eigen woningen (Wet Hillen)

Daarnaast zijn drie mogelijke wijzigingen geselecteerd:

  • beperking van de fiscale regelingen voor eigen woningen

  • invoering van marktconforme huren

  • afschaffing van de fiscale regelingen voor eigenaren in ruil voor een algemene belastingverlaging

De wenselijkheid van het vijftal beleidswijzigingen was geen onderwerp van dit onderzoek. Daarbij spelen namelijk ook andere overwegingen dan de kosten een rol.


Verlaging van de huursubsidie

De huursubsidie is per 1 juli 2004 verlaagd met € 12 per maand. De verlaging trof bijna alle ontvangers van huursubsidie, dus een derde van alle huurders (bijna 1 miljoen huishoudens).

Gemiddeld geven huurders 20,2% van hun inkomen uit aan wonen. Bij de ontvangers van huursubsidie is dit 23,2% (inclusief huursubsidie). Door de verlaging van de huursubsidie (feitelijk de verhoging van de basishuur) stijgt dit percentage naar 24,5% van hun inkomen. De maatregel heeft vooral consequenties voor de laagste inkomens, waaronder veel 65-plussers, alleenstaande vrouwen en éénoudergezinnen. Op de lange termijn heeft deze maatregel nauwelijks invloed op de woonsituatie van huurders. De overheid bespaart hierdoor ongeveer € 150 miljoen per jaar.


Beperking eigenwoningforfait voor (bijna) afbetaalde woningen

In 2005 is de bijtelling voor de eigen woning voor de belasting (eigenwoningforfait) komen te vervallen voor eigenaren die hun woning (bijna) geheel hebben afbetaald (Wet Hillen). Voor de circa 625.000 eigenaren die hiervan profiteren (ongeveer een vijfde van alle huiseigenaren) daalt hierdoor het aandeel van hun inkomen dat zij aan wonen besteden van 22,4% tot 21,3%. De overheid ziet de belastinginkomsten hierdoor met € 200 miljoen afnemen. Ook bij deze beleidswijziging zullen huishoudens hun woonsituatie op de langere termijn nauwelijks aanpassen.


Naast deze twee reeds ingevoerde wijzigingen zijn de drie volgende mogelijke wijzigingen doorgerekend.


Beperking hypotheekrenteaftrek en bijtelling eigenwoningforfait

Huiseigenaren verrekenen momenteel hun hypotheekrente en eigenwoningforfait met het hoogste voor hen geldende belastingtarief. Dit is uiteraard vooral gunstig voor mensen met een hoog inkomen. Er is regelmatig discussie over dit systeem. Onderzocht is nu wat de gevolgen zijn wanneer de verrekening plaats zou vinden tegen het laagste belastingtarief, dat normaal gesproken alleen voor de lagere inkomens geldt. Door deze maatregel stijgt voor huiseigenaren het deel van het inkomen dat zij gemiddeld aan wonen besteden van 19,3% tot 20,1%. Driekwart van alle eigenaren zou door de maatregel worden getroffen, omdat hun aftrekpost voor de belasting lager wordt. De belastinginkomsten stijgen hierdoor met bijna € 1,5 miljard.

Op de lange termijn wordt (op basis van niet-SCP onderzoek) ingeschat dat de marktprijs van koopwoningen door de maatregel met 6% kan dalen. De woonkosten zijn dan weer vergelijkbaar met de huidige renteaftrek situatie. In het invoeringstraject van zo'n beleidswijziging zullen waarschijnlijk wel (tijdelijk) compenserende maatregelen nodig zijn.


Invoering van marktconforme huren

In het huurbeleid worden kleine wijzigingen in de richting van meer marktconforme huren voorgesteld. In deze variant bekijken we een drastischere maatregel: de bestaande huren worden vervangen door een markthuur van 5,4% van de WOZ-waarde. Door deze maatregel zou voor huurders het aandeel van het inkomen dat zij gemiddeld aan wonen besteden stijgen van 20% tot 26%. In de laagste inkomensgroepen bedraagt de verhoging meer dan 8 procentpunten. Voor tweederde van de huurders stijgt de huur. Daardoor stijgen voor hen de woonkosten als aandeel van het inkomen met gemiddeld 11% procentpunten. Bij de overige huurders daalt de huur. Door deze maatregel zou per saldo de huursubsidie met € 100 miljoen afnemen.

Op de lange termijn zullen 90.000 huurders (1,5% van alle huurders) waarschijnlijk liever kopen dan huren. Voor de overige huurders wordt ingeschat dat ze op termijn een veel kleinere of kwalitatief minder goede woning zouden wensen. Het is daarbij overigens de vraag of deze huurwoningen ook daadwerkelijk beschikbaar komen. Het model geeft aan dat in dat geval de huursubsidie, maar ook de hypotheekrenteaftrek, elk kunnen stijgen met € 100 miljoen (ten opzichte van ongewijzigd beleid). De overheidsuitgaven zouden dus op de lange termijn niet dalen, maar juist kunnen toenemen met ongeveer € 200 miljoen.


Afschaffing fiscale regelingen huiseigenaren in ruil voor algemene belastingverlaging

Als meest vergaande variant rond de fiscale regelingen voor huiseigenaren bestuderen we het afschaffen van de hypotheekrenteaftrek en de bijtelling eigenwoningforfait. We hebben dit budgetneutraal uitgewerkt door er een algemene belastingverlaging voor alle huishoudens (dus ook huurders) van ruim € 900 tegenover te zetten. Per saldo blijven de overheidsuitgaven dan gelijk. Voor huiseigenaren stijgt in deze variant het aandeel van hun inkomen dat zij aan wonen uitgeven met 0,7 procentpunt. Voor jongeren en hogere inkomensgroepen is de stijging veel groter: gemiddeld 2 tot 3 procentpunt (zij hebben de grootste hypotheken). Een veel kleinere groep huiseigenaren (lage inkomens en ouderen) gaat er juist gemiddeld 4 procentpunt op vooruit. Uiteraard hebben ook de huurders voordeel van de belastingverlaging.

Op de lange termijn wordt (op basis van niet-SCP onderzoek) geschat dat de marktprijs van woningen fors zal kunnen dalen. In dat geval zal ook het aandeel van het inkomen dat eigenaren aan wonen besteden naar verwachting gemiddeld genomen dalen. Onder die omstandigheden bestaat de kans dat op de lange termijn meer dan 100.000 (vooral oudere) huishoudens liever kopen dan huren, in vergelijking met de situatie met ongewijzigd beleid. Het beeld voor de langere termijn is voor de meeste huishoudens dus gunstig, maar bij het invoeren van een dergelijke verandering zal er veel aandacht moeten zijn voor een verantwoord overgangstraject.


Tot slot

Dit onderzoek geeft niet aan of de onderzochte beleidswijzigingen al dan niet wenselijk zijn. Dat is een politieke keuze. Bij dit alles dient bedacht te worden dat huishoudens in de huidige omstandigheden bovendien te maken met een beperkt woningaanbod. De vrijheid om te bewegen op grond van financiële overwegingen is beperkt. Hoe het aanbod in de toekomst zal veranderen, valt buiten het bestek van dit onderzoek. Het onderzoek geeft wel zicht op de kosten en de gewenste woonsituatie van huishoudens. Daarmee geeft het informatie die bij het maken van nieuw beleid van dienst kan zijn.


Home / Publicaties / Alle publicaties / Publicaties 2006 / Uitgerekend wonen / Persbericht: Uitgerekend wonen

Menu